الأحد 19 يناير 2020
رئيس التحرير
عصام كامل

بلتون: تأثير إيجابي لمبادرات البنك المركزي على شركات التمويل العقاري المشاركة

البنك المركزى
البنك المركزى


أطلقت الحكومة المصرية بالتعاون مع البنك المركزي المصري 3 مبادرات لدعم القطاع الصناعي وقطاع الإسكان ولتعزيز الاستثمارات. المبادرات كالتالي: 1) المبادرة الأولى هي إتاحة تمويل بقيمة 100 مليار جنيه بسعر فائدة متناقصة 10% للمصانع الكبيرة والمتوسطة، مع منح الأولوية للصناعات التي تأمل الدولة في تواجدها لسد فجوة الاستيراد. ستقوم البنوك المملوكة للدولة والبنوك المشتركة التي لدى الدولة مساهمات بها بتنفيذ هذه المبادرة. سيتم تعويض هذه البنوك عن سعر الفائدة المنخفض لهذه القروض من قبل كل من البنك المركزي ووزارة المالية. 2) تتضمن المبادرات أيضًا إسقاط فوائد متراكمة بنحو 31 مليار جنيه عن 5148 مصنعا متعثرا وإزالة هذه المصانع أيضًا من القائمة السلبية للبنك المركزي حال سداد 50% من أصل الدين. نشير إلى أن إجمالي حجم الديون الأساسية لهذه المصانع المتعثرة تبلغ نحو 6 مليار جنيه وفقًا لما أفاده البنك المركزي المصري. 3) المبادرة الثالثة بقيمة 50 مليار جنيه لتمويل مشتري الوحدات السكنية متوسطي الدخل بفائدة 10%، بأقساط حتى 20 عاما وبسعر فائدة 10%.

وأكدت بلتون للبحوث أن المبادرات الخاصة بالقطاع الصناعي تتطابق مع رؤيتها بأن كافة السياسات موجهة للحفاظ على قوة العملة المحلية دون أي نوع من أنواع التدخل في السوق، ولكن من خلال جهود دعم تدفق الإيرادات بالدولار وتحجيم نمو فاتورة الواردات في حين تحسن استثمارات القطاع الخاص مع تحسين معدلات الطلب. لا نتوقع أن يواجه الجنيه أية ضغوط، وأن يستمر على هذا النحو خلال عام 2020، مع تذبذب محدودة في نطاق 16 جنيه مقابل الدولار. تتمثل العوامل الرئيسية وراء اقتناعنا باستقرار الجنيه في توقعات نمو معدلات الإنفاق الخاص تدريجيا والتعافي المعتدل لمعدلات إقراض الإنفاق الرأسمالي فضلًا عن تحسن الميزان النفطي خلال عام 2020. نرى نطاق 16 – 15.9 جنيه مقابل الدولار حدًا أقصى لتحرك سعر الجنيه في الاتجاه الصاعد. ونشير إلى أن الإقبال الإيجابي على الاستثمار وثقة المستهلك مع هذه القوة لسعر الجنيه من شأنهم تقليل الإقبال على شراء الدولار، مما سيدعم استمرار هذا الاتجاه للمؤشرات الرئيسية لأمد أطول.

وأشارت إلى أن هذا القرار، إلى جانب سياسة خفض أسعار الفائدة المتبعة خلال الفترة الماضية وخفض أسعار الغاز الطبيعي للمصانع، من شأنهم توفير متنفسًا للقطاع الصناعي، وفتح المجال أمام نمو المصانع التي تحقق إيرادات أقل من مليار جنيه في السنة، والتي لا تشملها تغطيتنا. فضلًا عن أن ذلك سيدعم تعافي الإنفاق الرأسمالي بنهاية عام 2020، مما يعد مؤشرًا إيجابيًا آخر، في رؤيتنا. نشير إلى أن نمو الاستثمارات بقيادة القطاع الخاص أمرًا أساسيًا بعد أي اتفاق للحصول على قرض من صندوق النقد الدولي. ونتوقع تحسن مؤشر مديرون المشتريات بحلول النصف الثاني من 2020.

وتابعت: نرى أن مبادرة المركزي لتمويل القطاع الصناعي إيجابية على نمو حجم أعمال البنوك، نظرًا لما ستوفره من معدلات وافرة من السيولة وكفاية قاعدة رأس أموالهم. إلا أننا نتوقع تأثر الربحية سلبًا بانخفاض الهوامش والدخل من العمولات التي ستحققها البنوك من الجهات المؤهلة، وذلك على الرغم من خطط التعويض التي اقترحها المركزي رغم عدم الكشف عنها إلى الآن. من الجدير بالذكر أن مشاركة البنوك في هذه المبادرة غير ملزمة، مما يعني أن القرارات المتعلقة بتركز محفظة الأعمال وخطط الأسعار والربحية غير متأثرة بهذه المبادرات. ولكننا نتوقع تأثير محايد على البنوك نظرًا لإعفاء المصانع المتعثرة من سداد الفوائد المتراكمة سواء سيتم ذلك من خلال التمويل بالكامل أو الشطب. ونتوقع تحسن جودة الأصول في ضوء انخفاض أعباء الديون واتساع فرصة إعادة جدولة القروض.

وتوقعت تأثير إيجابي لهذه المبادرة على شركات التمويل العقاري التي ستشارك في المبادرة، رغم ضرورة كشف المركزي عن أسعار الفائدة على الإقراض. إلا أننا نتوقع أثر سلبي طفيف على ذارعي التمويل العقاري لدى كل من سي آي كابيتال والمجموعة المالية هيرميس نظرًا لنموذج أعمالهما الحالي غير المعتمد على مبادرة البنك المركزي مع استهداف جزء كبير من محفظة أعمالهما لقاعدة العملاء من الشريحة الأعلى من فئة الدخل المتوسط مع تزامن ذلك مع مساهمة قطاعات التمويل العقاري على النصيب الأكبر من محفظة أعمال الشركتين، مما قد يزيد قوة تنافسية في أسعار الفائدة. من الجدير بالذكر أن المركزي لم يشكف إلى الآن عن حجم الإقراض لفئات الدخل المتوسط، مما سيلعب دورًا حيويًا في تحديد اتجاه إستراتيجية كل شركة.

ونرى القرار إيجابيًا على الشركات العقارية حيث أن مبادرة التمويل العقاري تعد وسيلة لسد الفجوة التمويلية في سوق العقارات الثانوي، المتمثل تحديدًا في مجموعة طلعت مصطفى وبورتو جروب ومصر الجديدة للإسكان والتعمير ومدينة نصر للإسكان والتعمير

وتابعت: نؤكد رؤيتنا في تقرير الاقتصاد الكلي وإستراتيجية للشرق الأوسط وشمال أفريقيا في 2020، بأن التمويل العقاري سيكون من شأنه سد الفجوة التمويلية بسوق العقارات بين هؤلاء الذين قامو بشراء وحدات في سوق العقارات السكنية (على سبيل المثال من خلال شركات تطوير عقاري على المخطط) لأغراض استثمارية ولكن لديهم صعوبة في تسييل استثماراتهم وهؤلاء الذين لا يمكنهم شراء وحدات جاهزة على التسليم (مثل مشترو العقارات السكنية). لذلك نرى أن نمو التمويل العقاري سيساعد في إحياء سوق إعادة البيع، حيث سيخلق طلب أكبر على سوق العقارات السكنية بين المطورين. ونتوقع أن تستفيد غالبية الشركات التي نغطيها من المبادرة، خاصة المطورين العقاريين الذين لديهم مشروعات مكتملة بالفعل، ولكن بمعدل إشغال منخفض. نرى أن مجموعة طلعت مصطفى وبورتو جروب ومصر الجديدة للإسكان والتعمير ومدينة نصر للإسكان والتعمير مستفيدين رئيسيين، في هذه المرحلة، مع استهداف المبادرة إسكان فئات الدخل المتوسط.في الوقت نفسه، كانت المفاوضات الأخيرة بين المطورين العقارين والبنك المركزي حول أن تتراوح مساحات الوحدات التي يتم تمويلها في إطار المبادرة بالقرب من 150 متر مربع بنطاق سعر 2 مليون جنيه و3 مليون جنيه، وفي حالة الموافقة عليها، سيكون لذلك أثرًا إيجابيًا على سوق إعادة البيع لشركات التطوير العقاري الأخرى، بما فيها سوديك وبالم هيلز.