رئيس التحرير
عصام كامل
Advertisements
Advertisements
Advertisements

معتز محمود عضو «إسكان البرلمان»: غياب الأحوزة العمرانية «مصيبة».. ولدينا 20 مليون شقة مخالفة

فيتو

*أطالب برفع قيمة الإيجار للشقق السكنية بنسبة 300% 
* الحكومة لم تقدم مشروعها بشأن الإيجار القديم حتى الآن 

* إنهاء الإيجار القديم مقابل حصول المستأجر على 40% من الوحدة أو دفع 60% لصاحبها 
* 3 ملايين وحدة إيجار قديم في مصر نصفهم مغلق.. ولن يطرد ساكن في حال تعديل القانون 
* نصف الثروة العقارية مخالف.. وليس لدينا أزمة إسكان والقانون لا يعفي أحدا من الضريبة 
* ثورة يناير بريئة من انتشار مخالفات البناء.. وأطالب بمحكمة متخصصة 
* لايجوز إصدار قانون مخالفات ونحن غير قادرين على منعها وكل قرى مصر عشوائية
* الإسكان الاجتماعي حقق ما بين 70 إلى 80% من أهدافه



بسبب حكم من المحكمة الدستورية العليا أًصبح تعديل قانون الإيجار القديم أمرا واجب النفاذ، وعلى الرغم من الحكم المحكمة لا يخص إيجار الشقق السكنية، إلا أنه فتح الباب التعديل في القانون سيفتح الباب أمام الكثير من المقترحات في هذا الشأن.

المهندس معتز محمود، عضو لجنة الإسكان والمرافق العمرانية في مجلس النواب، واحد من بين المهتمين بهذا الشأن، وقدم عددا من مقترحات تعديل قانون الإيجار القديم بهدف الحفاظ على مصالح كلا الطرفين سواء المالك أو المستأجر.

التعديلات التي يسعى إليها النائب تهدف في الأساس تحقيق هامش ربح لصاحب العقار، وفي نفس الوقت دون الإضرار بمصلحة المستأجر، لاسيما وأن هناك ما يقرب من مليون ونصف مليون وحدة إيجار قديم مغلقة، وهي واحدة من أهم أسباب مشكلات الإسكان في مصر.

عدد من الأسئلة الشائكة ومن بينها قانون التصالح في مخالفات البناء الذي ستقره اللجنة العامة قريبا، ومايتبعه من إدراج مناطق المتخللات الزراعية ضمن الأحوزة العمرانية وفق شروط محددة، ووجهات النظر المختلفة يجيب عنها النائب معتز محمود في نص هذا الحوار:


هل تعديل قانون الإيجار القديم سيرى النور في دور الانعقاد الحالي خصوصا وأن الحديث عن ذلك كثر في الفترة الماضية؟
_ أنا منذ 3 سنوات بالتنسيق مع النائب إسماعيل نصر الدين، أعمل على تعديل قانون الإيجار القديم ولكن كل دور انعقاد لا يدخل ضمن الأجندة التشريعية للبرلمان، إلا أنه سيرى النور فعليا في هذا الدور.

وما الجديد أو ما الذي يؤكد أنه سيتم مناقشته في دور الانعقاد الرابع للبرلمان؟
_ لأن هناك حكم صدر من المحكمة الدستورية العليا في الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، ينص على أن الشخصيات الاعتبارية المستأجرة إداري أو تجاري يتم تحرير عقودها وعدم مد التعاقد، وهذا معناه أنه في شهر يوليو المقبل أي شخصية اعتبارية سواء كانت شركة أو مؤسسة أو أي جهة ولديها مقر تم استئجاره وفقا لقانون الإيجار القديم من حق المالك إنهاء التعاقد.

وهل معنى ذلك أن القانون يحتاج إلى تعديل شامل؟
_ معنى ذلك أن الفقرة الصادرة في شأنها حكم من المحكمة الدستورية العليا غير دستورية، وهو ما يفتح الباب لتعديل القانون بالكامل.

هنا المجلس هو صاحب القرار في تعديل هذه الفقرة أو إدخال تعديلات أخرى لا سيما وأن هناك العديد من مشروعات القوانين في هذا الشأن؟
_ بالفعل القرار في يد مجلس النواب، وطالما أنه سيتم فتح الباب لتعديل القانون فلن يكون في فقرة واحدة ولكن سيتم مناقشة كافة المقترحات.

في رأيك الشخصي هل القانون بالكامل يحتاج إلى تعديل؟
_ أولا أود التأكيد على أنه ما لا يدرك كله لا يترك كله، فهناك 3 ملايين وحدة مؤجرة على مستوى الجمهورية، شاملة التجاري والإداري والسكني، وطبقا لتقرير الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء هناك مليون و260 ألف وحدة إيجار قديم مغلقة، و240 ألف وحدة غيرت نشاطها، وهناك مليون ونصف ساكنين بين القادر وغير القادر، وفي شأن التعديل الخاص بالإيجار القديم من رأيي التعامل مع من غير نشاط الإيجار القديم والوحدات المغلقة وبذلك نكون أنهينا 50% من مشكلة الإيجار القديم.

وكيف سيكون التعامل مع هؤلاء؟
_ أولا يجب تأجيل تعديل القانون في شأن المستأجرين بغرض السكن وعددهم مليون ونصف مليون مستأجر، خصوصا ولو فرضنا أن بينهم مليون غير قادرين، وليس من المقبول ألا يكون لهم بديل ونطالبهم بالخروج من سكنهم، وهذا ليس دور المالك، ولكنه دور الدولة، وبما أن الدولة ليس لديها موارد.

وما الحل إذن؟
_ بالنسبة للمليون ونصف وحدة التي سيتم تحرير عقودهم وهم التجاري ومن غير النشاط، سيتم فرض ضريبة عقارية عليهم بالإضافة إلى ضريبة أرباح رأس مالية، وهنا تبدأ هذه الحصيلة الدخول لخزانة الدولة، ويتم تجنيب هذه الحصيلة لدعم السكان في المستقبل، بحيث يتم تكوين مبلغ وبعدها يتم فرز القادر من غير القادر وعمل صندوق لدعم غير القادرين.

وما الموقف في هذه الحالة بالنسبة للمستأجرين الفعليين المستفيدين ولم يغيروا نشاط وحداتهم أو لم يغلقوها؟
_ في حال أن تم إلغاء عقود الوحدات المغلقة وتلك التي تم تغيير نشاطها، فلو فرضنا على سبيل المثال 300 جنيه ضريبة عقارية على التجاري في السنة، هذا الرقم في مليون ونصف وحدة أي يوفر قرابة 4 مليارات ونصف في السنة في فترة انتقالية مثلا 5 سنوات يبقى الحال على ما هو عليه بالنسبة للشقق السكنية وفي هذه المدة تم توفير 20 مليار جنيه ويكون هناك صندوق بهذه الأموال ويتم من خلاله تمويل وحدات الإيجار القديم السكنية بالفعل.

وكيف سيتم إنهاء تعاقد الوحدات التجارية والإدارية وتلك المغلقة وفقا لمقترحاتك لتعديل قانون الإيجار القديم؟
_ بالنسبة للإداري أو التجاري يكون هناك فترة انتقالية مدتها سنتين وبعدها يتم تحرير العلاقة بين الطرفين المستأجر وصاحب الملك، أما بالنسبة للمغلقين يتم تحرير العقود مباشرة.

وهنا السؤال كيف يتم إثبات أن هذه الوحدات مغلقة؟
_ بطريقة سهلة جدا.. عن طريق متوسط استهلاك المياه والكهرباء مقارنة بالوحدات المحيطة، ففي حالة أنها مغلقة ستكون بدون استهلاك.

لكن هناك غير الساكنين يكونوا في الخارج أو غير محل عمله على سبيل المثال وسيعود في يوم من الأيام وليس لديه سكن آخر؟
_ بالفعل هناك كثير من الحالات وسيتم دراسة كل حالة على حدة ومن يريد الاحتفاظ بشفته إيجار قديم عليه إثبات عدم قدرته على امتلاك شقة وليس لديه أي مكان للإقامة ودخله لا يمكنه من شراء شقة، وفي حالة ثبت أن لديه شقة هو أو زوجته أو أحدا من أبناءه القصر يتم سحب الشقة مباشرة وتسليمها لصاحبها.

وهل تحرير العلاقة بين صاحب الملك والمستأجر الذي يغلق شقته إلزام أي طرف بدفع مقابل مادي للآخر؟
_ أبدا.. صاحب الملك يتسلم الوحدة السكنية بدون دفع "خلو".

وبالنسبة للتجاري؟
_ سيكون هناك مهلة سنتين بعد ذلك سيكون الأمر للعرض والطلب، فلو كان هناك "خلو" دفوع في هذه الحالة يتم تخصيص قيمة سوقية للوحدة، بحيث يحصل على المستأجر على نسبة يتم تحديدها لاحقا من صاحب الملك مقابل إخلاء الوحدة.

وكيف يتم إثبات أن المستأجر قام بدفع خلو؟
_ من خلال تاريخ إنشاء العقار وموعد الإيجار، ولو كان عقد الإيجار غير الأصلي، فهناك مستأجر دفع "خلو" وفي هذه الحالة صاحب الملك يجب أن يدفع خلو للمستأجر، أما إذا كانت الوحدة تم توريثها في هذه الحالة يخرج المستأجر بدون دفع "خلو".

وماذا عن المستأجرين الساكنين فعليا؟
_ سيتم رفع الإيجارات بنسب، هناك شقق إيجار تدفع إيجار 10 جنيه فلو تم رفع الإيجار بنسبة 300% سيدفع المستأجر قرابة 300 جنيه، وحسب القيمة السوقية للإيجار في كل منطقة، لا بد من تحريك الأسعار حرصا على مصلحة أصحاب الأملاك.

وهل يمكن إجبار المستأجر على ترك الوحدة السكنية؟
_ لن يتم إجبار أي مستأجر على مغادرة مكانه.

وماذا لو تراضى الطرفين على إنهاء التعاقد.. كيف نحفظ حقوق كلا منهما؟
_ في حالة إنهاء التعاقد غير المقتدر يحصل على 40% من قيمة الوحدة، مقابل إنهاء التعاقد وفقا للقيمة السوقية للوحدة، وإن أراد البقاء فعليه أن يدفع لصاحب الملك 60% مقابل الحصول على عقد تمليك لهذه الوحدة.

وماذا لو أن كلاهما لا يستطيع دفع الدفع للآخر خصوصا وأن هناك بعض الوحدات المؤجرة إيجار قديم قد يتجاوز سعرها 3 أو 4 ملايين جنيه في بعض المناطق الراقية؟
_ في هذه الحالة يتم عرض الوحدة للبيع على أن يحصل المستأجر على 40% من قيمة الوحدة وصاحب الملك يحصل على 60% من قيمتها.

هناك بعض الأصوات تنادي بتعديل القانون فيما يتعلق بالإيجار القديم الخاص بالتجاري والإداري وتأجيل السكني؟
_ لا مانع في ذلك لفترة محددة يتم خلال العمل على توفير إمكانيات لدعم غير القادرين في الخروج من أماكنهم، ولن يطرد ساكن غير قادر في الشارع.

وما التوجه النهائي داخل اللجنة في شأن الإيجار القديم بالنسبة للسكني؟
_ هناك شبه توافق بين أغلب نواب لجنة الإسكان على تحرير عقود الإيجار القديم بالنسبة للوحدات المغلقة والإداري، بينما يتم تأجيل ما يتعلق بالشقق السكنية لفترة معينة.

وهل تتوقع قبول أصحاب الأملاك بهذا الأمر؟
_ يعني اللي بقاله 50 وستين سنة راضي بالوضع ده أكيد مش هيعترض إنه هياخد 50% من حقه في الوقت الحالي والباقي بعد فترة معينة، بمعنى أن صاحب الملك سيحصل على سعر معقول للإيجار لحين تعديل القانون في هذه النقطة.

وهل تقدمت الحكومة بمشروع القانون؟
_ حتى الآن لم يتم تقدم الحكومة بمشروع قانون لتعديل القانون الحالي، ولكن رئيس اللجنة كلفني أنا والنائب إسماعيل نصر الدين، والنائب محمد الحص، لتولي هذا الأمر بالإضافة إلى ملف الضريبة العقارية، وسيتم ابتداء من منتصف نوفمبر الجاري عمل لجان استماع في شأن تعديل قانون الإيجار القديم.

معنى ذلك أن تعديل قانون الإيجار القديم سيكون في دور الانعقاد الحالي؟
_ قبل شهر يوليو المقبل سيكون البرلمان قد أُقر تعديل قانون الإيجار القديم.

ملف آخر يؤرق جموع المصريين وهو الضريبة العقارية خاصة وأن القانون لم يستثن أحدا بما في ذلك القرى والنجوع.. كيف يتم التعامل مع هذا الأمر؟
_ القانون الحالي يقر بلجان تقييم أسعار العقارات كل 5 سنوات ووفقا لما وصلت إليه أسعار العقارات فلا يوجد هناك إعفاء.

لكن هذا يمثل ظلم لشريحة كبيرة للمواطنين؟
_ الحل هنا تقليل قيمة الضريبة العقارية، الدولة تسعى في الأساس لزيادة الحصيلة ولكن في المقابل يجب أن يتم تقليل العبء عن المواطنين، وهناك فلسفة بسيطة جدا من الممكن فرض ضريبة قيمتها عالية ولا أحد يلتزم بالدفع هنا ستكون المحصلة ضعيفة أما في حالة تقليل القيمة الكل سيلتزم بالدفع وستزيد المحصلة والمستهدف.

وهل ستتقدم بتعديل في هذا الشأن؟
_ بالفعل.. والبداية ستكون في تعديل مسمى القانون إلى قانون "العوائد"، خصوصا وأن المواطنين أصبح لديهم قلق من مسمى الضريبة العقارية لأنه سيترتب عليه دفع أموال، وفلسفة قانون العوائد، طبقا لإحصائيات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء هناك 42 مليون وحدة سكنية بينهم 35 مليون وحدة ساكنة وفقا لعدادات الكهرباء، وهناك 12 مليون وحدة مغلقة، ويجب التأكيد في هذه النقطة على أن 50% من الثروة العقارية في مصر مخالفة، هناك مليون و800 ألف مبني بدون رخصة بما يقارب 18 مليون وحدة، وهناك نصف مليون دور مخالف، أي ما يقرب من 20 مليون وحدة مخالفة، وفلسفة التعديل قائمة على تحصيل الضريبة مقابل دفع الخدمات خصوصا في المناطق العشوائية، 20 مليون شقة لو كل متر دفع جنيه في الشهر سنحصل على 2 مليار جنيه من 20 مليون وحدة مخالفة فقط، هذا غير الوحدات المرخصة.

هل رؤيتك في تحصيل جنيه للمتر على كل المناطق؟
_ جنيه للمتر على الوحدات في القرى والمناطق الشعبية، ووفقا للقانون الحالي الحكومة تسعى لتحصيل 5 مليارات جنيه ولم تستطيع، أما بالنسبة للمدن وعواصم المحافظات يكون المتر 3 جنيهات وعددهم 6 ملايين وحدة بما يعادل 3 مليارات جنيه بالإضافة لـ 2 مليار جنيه لنصل بذلك إلى 5 مليارات جنيه، وبالنسبة للمناطق الراقية والتي يبلغ عددها قرابة 3 ملايين وحدة ويتم دفع 5 جنيهات للمتر ليصل لنحو 5 مليارات جنيه، وبالنسبة للوحدات المغلقة يتم دفع نصف قيمة الوحدات، وبهذه الطريقة نصل إلى قرابة 12 مليار جنيه، وهو أعلى من المستهدف في الأساس ولم نتحامل على أحد، ناهيك عن المؤسسات والمصانع والشركات وغيرها وستكون القيمة أعلى بالطبع من الوحدات السكنية.

وهل هناك اعتراض على هذا المقترح من جانب الحكومة؟
_ وما الذي يضير الحكومة إذا كان الهدف الأساسي هو راحة المواطنين، ومشروع التعديل هذا سأتقدم به إلى البرلمان في دور الانعقاد الحالي.

في ملف العقارات على الرغم من كثرة المعروض إلا أن هناك أزمات في الأسعار ولا أحد يشتري؟
_ أولا نود التأكيد أن مصر لا يوجد بها أزمة إسكان مطلقا، لأن المعروض أكثر من الطلب، مصر تعدادها 100 مليون لو قسمنا على 4 في كل وحدة سكنية، فبذلك نحتاج لـ250 مليون وحدة، والموجود في مصر 43 مليون منشأة سكنية.

وأين المشكلة إذن وما الحل؟
_ المشكلة في ضعف دخول المواطنين، لأن دخل المواطن لا يتناسب مع شراء الوحدة أو إيجارها، حيث إن المفروض قيمة السكن من متوسط ما يحصل عليه المواطن 25%، وبما أن الحد الأدنى للأجور في مصر 1200 جنيه، يعني 300 جنيه للإيجار وهذا غير معقول ومن هنا تبرز المشكلة.

أنت تتحدث عن الإيجار وليس الشراء؟
_ لا توجد دولة في العالم عندها تمليك والكل يسكن عن طريق الإيجار، مع العلم أن أي مواطن لديه أموال يستطيع الشراء، إذن المشكلة تكمن في القدرة على الشراء.

وأين الحكومة لدعم المواطن تجاه هذه الأزمة؟
_ الحكومة تلجأ إلى الإسكان الاجتماعي لدعم غير القادرين، على الرغم أنه هذا ليس حلا، ولكن الحل الأساسي هو زيادة دخل المواطن ليصل لنحو 6 آلاف جنيه ليتمكن من الحصول على سكن مناسب، وهذا يتم من خلال زيادة الاستثمار لتوفير موارد.

وهل الحكومة نجحت في ملف الإسكان الاجتماعي؟
_ المشروع حقق ما بين 70 إلى 80% من أهدافه وهذا يعتبر إنجاز، لكن الدولة ليس لديها موارد كافية لتمويل الإسكان الاجتماعي بشكل كبير، حيث أن الإسكان الاجتماعي حل قصير المدى، والحل طويل المدى يكون في إنهاء كافة المشكلات الأخرى ومن بينها الإيجار القديم.

ولكن هناك بعض الإشكاليات في الإيجار القديم ومن بينها على سبيل المثال تأخير التسليم في المواعيد المحددة؟
_ الدولة في السابق كانت لا تقوم بعمل واحدات أكثر من 60 ألف في السنة، بينما وصلت لنصف مليون وحدة في كل 4 سنوات، وهذا مقارنة بالماضي يعتبر إنجاز، ومسألة التأخير تكون بسبب التمويل.

أقرت اللجنة قانون التصالح في مخالفات البناء بانتظار موافقة اللجنة العامة، كيف ترى ملف التصالح وهل سيحقق إيرادات للدولة؟
_  لا يجوز إصدار قانون مخالفات ونحن غير قادرين على منعها مع العلم أن المخالفات هي أساس الفساد في البلد، لأنه يصدر عنها مشكلات في الصرف الصحي والمياه وخلافه، وقبل الحديث عن القانون كان يجب منعها.

وكيف يمكن منع هذه المخالفات؟
أولا يجب معرفة الأسباب والمتمثلة في صعوبة التراخيص وعدم وجود أحوزة عمرانية، وارتفاع أسعار الوحدات المرخصة عن غير المرخصة، وجشع المستثمرين الذي يعملون في العقارات غير المرخصة، وعدم تطبيق القانون في شأن المخالفات، وتغيير اشتراطات المباني، والمشكلة في مصر تكون من خلال التوسع الرأسي وليس الأفقي، فيتم زيادة ارتفاعات المباني بدلا من الذهاب للصحراء، وكل هذه الأمور تتسبب في إيجاد مخالفات، ويجب عدم تغيير اشتراطات المباني حتى يتم التوسع في البناء في الصحراء.

البعض يحمل ثورة يناير السبب في انتشار مخالفات البناء؟
_ غير صحيح.. في مصر ما يزيد على 20 مليون وحدة مخالفة من غير المعقول أن تكون تمت جميعا أثناء الثورة.

وكيف يتم حل مشكلات المخالفات؟
_ يجب تسهيل إجراءات الحصول على تراخيص البناء بحيث تكون الرخصة في يد جهة واحدة ومن خلال اشتراطات بناء موحدة وفق لكل منطقة، أما غياب الأحوزة العمرانية فهو مصيبة من مصايب الزمن على مصر، حيث كل قرى مصر عشوائية بسبب غياب التخطيط، باستثناء المدن الجديدة، بينما الباقي لا يوجد فيها تخطيط، لعدم وجود مخطط إستراتيجي واضح، حيث إن كل هذه المخططات "حبر على ورق"، لأن الجهات المسئولة عندما تبدأ اجتماعاتها وتصدر المخطط تكون العشوائيات والمخالفات سبقتها.

وما الذي قامت به لجنة الإسكان في هذا الشأن؟
_ تم عمل اجتماعات مع الجهات المعنية تم الاتفاق على أن يكون هناك ممثلون في كل جهة لحل أزمات المخطط الإستراتيجي، والمخطط التفصيلي لا زلنا نبحث عن حل حتى الآن.

على الرغم من الرقابة على مخالفات البناء إلا أنه مستمرة؟
_ لقد طالبت بأن يكون هناك محكمة متخصصة لمخالفات البناء ولم يسأل فيها أحد، لا يعقل أن 50% من الثروة العقارية في مصر ولا يوجد هناك محكمة متخصصة مثل المحاكم الاقتصادية ومحكمة الأسرة، ووجود محكمة متخصصة يساعد في سرعة البت في القضايا، بحيث تقوم المحكمة بمصادرة المبنى المخالف قبل البيع وبذلك يكون هذا عبرة لكل من يسعى للبناء المخالف.

وماذ عن مخالفات البناء على الأراضي الزراعية؟
_ تم الاتفاق مع عدد من ممثلي الحكومة والجهات المعنية، وفقا للتصوير الجوي للقوات المسلحة 22 يوليو 2017 ضم كل الكتل السكانية المتاخمة للكردون وتدخل الحيز العمراني، وفي هذه الحالة لا ينطبق عليها قانون الزراعة بينما ينطبق عليها قانون مخالفات البناء، خصوصا وأن هذه الأراضي الزراعية لا يمكن عودتها للزراعة مرة أخرى، بحيث يكون الامتداد من 1 إلى 1 ونص كيلو متر ويتم التصالح فيها.

وما المقابل الذي تحصل عليه الدولة؟
_ تحصل الدولة عن كل فدان تم البناء قيمة استصلاح 5 أفدنة للزراعة في الصحراء.

ومن يتحمل هذه القيمة؟
_ حائز العقار وليس البائع، لأن المشترى كان على علم بأنها أراضي مخالفة، وقدمت طلب إحاطة في هذا الشأن ولكن لم يتم النظر فيه.

وما المطلوب لإصلاح المنظومة العقارية؟
_ يجب أن يكون هناك ذكاء سياسي من خلال تحصيل أكثر بدون تحميل المواطن، كلما قلت الضريبة على المواطن كلما زادت الحصيلة، والدليل على ذلك أن قانون الضريبة فاشل، وقانون مخالفات البناء لو تم وفقا لرؤية الحكومة سيفشل، ليس من المعقول أن يدفع ساكن في منطقة عشوائية 40 ألف جنيه، لن يدفع، قانون المخالفات من الممكن أن يوفر للدولة 70 مليار جنيه، عن طريق دفع مثلا 100 جنيه في الشهر في 20 مليون وحدة مخالفة، هذا بالإضافة إلى تحصيل مخالفات عن الوحدات التي غيرت النشاط.

ولماذا لا تأخذ الحكومة بمقترحات النواب؟
_ لا نعلم، نحن نقوم بما علينا بتقديم كافة المقترحات اللازمة وهي السلطة التنفيذية ولدينا سلطة المحاسبة.

Advertisements
الجريدة الرسمية