احذر كابوس مسكن الزوجية، 8 خطوات قانونية لضمان سلامة شقتك الجديدة قبل شرائها
شراء شقة جديدة حلم يسعى إليه الكثيرون، وقد يدخر البعض سنوات طويلة لتوفير ثمنها، لكن هذا الحلم قد يتحول إلى كابوس إذا اكتشف المشتري بعد إتمام الصفقة أن الوحدة السكنية محل البيع كانت مسكن زوجية، أو أنها مرتبطة بنزاع أسري وقرار تمكين لصالح الزوجة.
وقد يجد المشتري نفسه أمام نزاع قضائي لم يكن طرفًا فيه، رغم امتلاكه عقد بيع ومستندات تثبت شراءه للوحدة، وهو ما يطرح تساؤلات حول كيفية التأكد من سلامة الموقف القانوني للشقة قبل دفع ثمنها.
في هذا السياق، يوضح المحامي مايكل نصيف، المحامي بالنقض، أهم الخطوات والإجراءات القانونية التي ينبغي اتباعها قبل شراء أي وحدة سكنية، للتأكد من خلوها من نزاعات مسكن الزوجية وحقوق الحيازة، وتجنب الوقوع في مشكلات قانونية قد تهدد استقرار المشتري وأمواله.
8 خطوات تكشف إذا كانت الشقة مسكن زوجية قبل الشراء
1- التأكد من خلو الشقة من السكان
تبدأ الخطوة الأولى بمعاينة الشقة على الطبيعة، والتأكد من خلوها من السكان، وعدم وجود زوجة أو أطفال يقيمون بها، أو أشخاص يشغلونها بموجب عقد إيجار أو سند قانوني آخر.
ولا ينبغي الاكتفاء بتأكيدات البائع بأن الشقة خالية، بل يجب معرفة طبيعة الأشخاص الذين سبق لهم الإقامة بها، وما إذا كانت الوحدة محل نزاع على الحيازة.
2- معرفة الحالة الاجتماعية للبائع
من الضروري الاستفسار عن الحالة الاجتماعية للبائع، وما إذا كان متزوجًا أو مطلقًا، وما إذا كانت الشقة محل البيع هي مسكن الزوجية الذي كانت تقيم فيه زوجته وأطفاله.
وفي حالة وجود زواج أو طلاق سابق، يجب الاستفسار عن وجود خلافات أسرية أو دعاوى متعلقة بمسكن الزوجية أو الحضانة أو الحيازة، وعدم الاكتفاء بالإجابات الشفهية.
3- الاستعلام عن وجود دعاوى قضائية
ينبغي الاستعانة بمحامٍ متخصص لمراجعة الموقف القانوني للوحدة، والتحقق من وجود دعاوى أو أحكام أو قرارات تتعلق بحيازتها، خاصة المنازعات المرتبطة بمحاكم الأسرة.
كما يجب عدم اعتبار خلو مستندات الملكية من أي قيود دليلًا قاطعًا على خلو الشقة من نزاعات الأحوال الشخصية، لأن حقوق الملكية والحيازة قد تختلف من الناحية القانونية.
4- التأكد من عدم صدور قرار تمكين للزوجة
تعد هذه الخطوة من أهم الإجراءات التي يجب الانتباه إليها، إذ ينبغي التأكد مما إذا كان قد صدر قرار من النيابة العامة بتمكين الزوجة من مسكن الزوجية، سواء بمفردها أو بالمشاركة مع الزوج.
ويجب فحص القرار، إن وجد، ومعرفة طبيعته ومدى استمراره والموقف القانوني الحالي للوحدة، لأن شراء الشقة دون التحقق من وجود قرار تمكين قد يضع المشتري أمام نزاع قانوني معقد.
5- مراجعة سند ملكية البائع
يجب الاطلاع على أصل عقد ملكية الشقة، ومراجعة تسلسل الملكية من المالك الأصلي حتى البائع الحالي، والتأكد من تطابق بيانات الوحدة ومساحتها وعنوانها مع المستندات.
وفي حالة البيع بموجب توكيل، يجب مراجعة التوكيل والتأكد من سريانه واشتماله على صلاحيات البيع، فضلًا عن التحقق من عدم وجود رهون أو حجوزات أو حقوق للغير.
6- عدم الاعتماد على فواتير المرافق وحدها
وجود عدادات الكهرباء والمياه باسم البائع أو وجود فواتير مرافق باسمه لا يعني بالضرورة أن الشقة خالية من نزاعات مسكن الزوجية.
فهذه المستندات قد تساعد في التعرف على بيانات الانتفاع بالوحدة، لكنها لا تمثل دليلًا قاطعًا على عدم وجود قرار تمكين أو حق حيازة للغير.
7- وضع إقرارات وضمانات واضحة في عقد البيع
من الضروري أن يتضمن عقد البيع إقرارًا من البائع بصحة ملكيته وحقه في التصرف بالوحدة، وخلوها من حقوق الغير والمنازعات والقيود التي لم يفصح عنها.
كما يجب النص على عدم وجود قرارات تمكين أو منازعات حيازة معلومة تتعلق بمسكن الزوجية، مع وضع شرط يلزم البائع بتحمل المسؤولية القانونية والتعويض عن الأضرار الناتجة عن ثبوت عدم صحة إقراراته، وفقًا للقانون.
8- الاستعانة بمحامٍ قبل دفع مقدم الشراء
تظل الاستعانة بمحامٍ مستقل عن البائع أو السمسار من أهم الخطوات لحماية المشتري، إذ يتولى مراجعة المستندات الأصلية وفحص الموقف القانوني للعقار، والتحقق من سلامة إجراءات البيع قبل دفع مقدم الحجز أو توقيع العقد النهائي.
كما يجب توثيق جميع المبالغ المدفوعة والحصول على إيصالات تثبت قيمتها، وعدم التسرع في إتمام الصفقة لمجرد انخفاض سعر الشقة أو رغبة البائع في البيع بصورة عاجلة.
