إجراءات استرداد المالك للوحدة السكنية المغلقة وفقًا للقانون

أثارت قضية الشقق المغلقة المؤجرة بنظام الإيجار القديم في مصر جدلًا واسعًا خلال السنوات الأخيرة، خاصة مع وجود آلاف الوحدات السكنية التي لا يقيم فيها المستأجرون فعليًا رغم استمرار عقود الإيجار بقوة القانون. 

وفي ظل المطالب المتزايدة من الملاك لاستعادة حقوقهم في استغلال ممتلكاتهم، وضع القانون عددًا من الضوابط والإجراءات التي تتيح للمالك استرداد شقته في حالات محددة.

أزمة الشقق المغلقة

تمثل الشقق المغلقة إحدى أبرز مشكلات نظام الإيجار القديم، إذ توجد وحدات سكنية مؤجرة منذ عقود طويلة بقيم إيجارية منخفضة للغاية مقارنة بالأسعار الحالية، بينما يتركها بعض المستأجرين مغلقة لفترات طويلة دون إقامة فعلية.

الحالات التي يحق فيها للمالك استرداد الشقة

حدد القانون  رقم 164 لسنة 2025عددًا من الحالات التي يجوز فيها للمالك المطالبة باسترداد الوحدة السكنية المؤجرة بنظام الإيجار القديم، ومن أبرز هذه الحالات:

1. ترك الشقة مغلقة لفترة طويلة

إذا ثبت أن المستأجر لا يقيم في الشقة إقامة فعلية ويتركها مغلقة لفترة ممتدة دون مبرر.

 2. امتلاك المستأجر مسكنًا آخر صالحًا للإقامة

في حال امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة سكنية أخرى يمكن الإقامة فيها.

3. عدم توافر شروط الامتداد القانوني للعقد

إذا توفي المستأجر الأصلي ولم يكن الورثة مقيمين إقامة دائمة في الشقة قبل الوفاة، يسقط حقهم في استمرار عقد الإيجار.

4. تغيير نشاط الوحدة أو تأجيرها من الباطن دون إذن

إذا قام المستأجر باستخدام الشقة في غير الغرض المتفق عليه أو قام بتأجيرها من الباطن دون موافقة المالك.

الإجراءات القانونية لاسترداد الشقة المغلقة

لا يستطيع المالك استرداد الوحدة السكنية بشكل مباشر، بل يجب اتباع عدد من الإجراءات القانونية لضمان سلامة الموقف القانوني، وتشمل هذه الإجراءات:

1. مراجعة عقد الإيجار ومستندات الملكية

يجب التأكد من صحة عقد الإيجار وملكية العقار قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.

2. إثبات أن الشقة غير مستخدمة

يتم ذلك من خلال تحرير محضر في قسم الشرطة يفيد بأن الشقة مغلقة، بالإضافة إلى الاستعانة بشهادة الجيران أو معاينة من الجهات المختصة لإثبات عدم إقامة المستأجر.

3. رفع دعوى قضائية بالإخلاء

يتقدم المالك بدعوى أمام المحكمة المختصة يطلب فيها الحكم بإخلاء الشقة واستردادها بسبب عدم إقامة المستأجر.

4. نظر الدعوى أمام المحكمة

تقوم المحكمة بفحص الأدلة وسماع أقوال الطرفين قبل إصدار حكمها.

5. تنفيذ الحكم القضائي

في حال صدور حكم نهائي بالإخلاء لصالح المالك، يتم تنفيذ الحكم عن طريق الجهات المختصة.