بينها المخاوف من فقاعة عقارية، خبيرة ترصد أداء وعوامل التأثير على القطاع العقاري بالبورصة

قالت حنان رمسيس خبيرة أسواق المال: إنه بين المخاوف من فقاعة عقارية بسبب ارتفاع ثمن الوحدات وزيادة نسب الاسترجاع بسبب المخاوف من عدم القدرة على السداد، وبين انخفاض قيم الدولار أمام الجنيه وتاثيرها الضعيف على القطاع العقاري ، وبين قوانين تسن لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، جاءت  نتائج أعمال شركات العقارات المصرية لتحقق مبيعات قياسية للبعض وضغوط تمويلية على آخرين.

وأشارت إلى أنه في مشهد يعكس تباينًا ملحوظًا داخل سوق العقارات المصري، كشفت نتائج أعمال النصف الأول من العام عن اتجاهين متناقضين شركات عقارية كبرى نجحت في تسجيل أرباح قوية بدعم من ارتفاع المبيعات في المشروعات السكنية والساحلية، وأخرى تراجعت ربحيتها أو تحولت إلى الخسائر تحت ضغط التكاليف التمويلية وارتفاع أسعار مواد البناء.

أرباح تقودها المبيعات

وأضافت أنه صاحبتها الشركات الكبرى ذات الحصة الأكبر  فقد سجلت بعض الشركات زيادات ملحوظة في صافي أرباحها مدعومة بطفرة في التعاقدات الجديدة ومبيعات الوحدات الفاخرة مستفيدة من الطلب المتزايد من العملاء المحليين والمستثمرين الباحثين عن التحوط ضد التضخم.

وتشير بيانات السوق إلى أن ارتفاع الأسعار لم يوقف الطلب بل دفعه في بعض المناطق حيث اعتُبرت العقارات أداة لحفظ القيمة وسط تقلبات سعر الصرف

وعلى جانب آخر، ظهرت شركات أخرى تعاني من ارتفاع المصروفات التمويلية الناتجة عن أسعار الفائدة المرتفعة وهو ما التهم جزءا كبيرا من هوامش الربح رغم نمو الإيرادات

وتابعت: ان بعض هذه الشركات واجهت  صعوبات في تحميل  زيادة التكلفة إلى المستهلكين خاصة في المشروعات متوسطة الدخل التي تتسم بحساسية أكبر تجاه الأسعار، كما أثرت زيادة أسعار الحديد ومواد التشطيب على تكاليف البناء تضغط أكثر على الشركات الأقل قدرة على إدارة التكاليف أو الحصول على تمويلات منخفضة التكاليف.

واشارت الى ان هذا التباين عكس صورة سوق العقارات المصري فشركات قوية تستفيد من وفورات الحجم الكبير والقدرة على التسعير وتنويع المشروعات، وشركات أصغر تكافح لمواجهة ضغوط التمويل وتذبذب الطلب في بعض الشرائح.

وهذا الانقسام سيزداد وضوحا مع استمرار السياسة النقدية المتشددة وارتفاع تكلفة الاقتراض ما قد يدفع نحو عمليات اندماج أو خروج بعض اللاعبين الأقل قدرة على المنافسة.

العوامل الكلية المؤثرة

 وقالت إن ارتفاع الفائدة وزيادة تكلفة الاقتراض وضغوط أسعار الصرف ومواد البناء شكلت عوامل رئيسية مؤثرة

فيما ساهم استمرار الطلب على العقارات كملاذ استثماري آمن في دعم مبيعات المشروعات الكبرى لا سيما في العاصمة الإدارية الجديدة والمناطق الساحلية التي جذبت تدفقات شرائية ملحوظة.

وتابعت: مع اقتراب النصف الثاني من العام تتجه التوقعات إلى استمرار الطلب على العقارات في الشرائح العليا خاصة مع ارتفاع تحويلات المصريين في الخارج واهتمام المستثمرين الخليجيين لكن في الوقت نفسه يظل التحدي الأكبر أمام الشركات العقارية هو كيفية موازنة المبيعات مع ارتفاع تكلفة التمويل وضغوط التشغيل.

والشركات القادرة على ابتكار حلول تمويلية متنوعة لعملائها مثل أنظمة السداد الميسرة أو الشراكات التمويلية مع البنوك ستتمكن من الحفاظ على مستويات نموها، بينما ستظل الشركات الأقل مرونة في مواجهة ضغوط السوق عرضة للتراجع

وهو ما يعكس تباين قطاع العقارات في البورصة المصرية بل في الاقتصاد المصري

حيث بات ينقسم هذا القطاع :

إلي قطاع عقاري، وتطوير عقاري، واستثمار عقاري، وخدمات معاونة مثل التمويل العقاري، وكذلك إسكان فندقي، وهو فكرة مبتكرة من الأسواق الخليجية لتوفير احتياجات المستثمر العربي.

كما أن هذا القطاع يواجه بمنافسة قوية خليجيا، وعلي الرغم من اهتمام الدولة بمنح تيسرات للمتعاملين العرب وخاصه المستثمرين منهم إلا أن هذا القطاع أوقات يتصدر المشهد وأخري يأتي في المرتبة الثالثة او الرابعة من حيث أنشطة القطاعات التي تستحوذ علي اهتمام المتعاملين.

فالقطاع العقاري في البورصة المصرية علي الرغم انه يتواجد داخله العديد من الشركات سواء التابعه لقطاع الأعمال العام أو التابعة لاستثمارات خاصة إلا أن توزيعات الأرباح الضعيفة جدا والتي عادة ما تكون على أقساط .

وكذلك التوزيعات العينية والتي تكون في شكل اسهم مجانيه لا يتم الاعلان عن توزيعها فور الوعد بها مما يصيب المتعامل بالملل والفتور، ويبحث عن أسهم اسرع في الدوران فيتخلي عن الاحتفاظ بالمتاجرة ومراقبة تحركات السهم في البورص،ة والذي عادة تدخل فيه قوة شرائية تدعم أداءه السوقي علي الرغم من ان قوائمه المالية قد تكون أضعف من قوائم شركات أخري تدخل في شركات متعددة الجنسيات وتحقق إيرادات بيعية مليارية.

ويوجد مثال واضح في ذلك وهي شركة هي الأكثر علاقة بتطوير منطقة راس الحكمة والصفقه التي أدرت للدولة 35 مليار دولار، وبمتابعة أداء البورصة عن شهر 7 مثلا تصدر المشهد قطاع الخدمات المالية غير المصرفية واستحوذ علي اكثر من 16%من قيم التداولات والتي تجاوزت 25مليار جنيه.

هذا علي سبيل المثال كما أن القطاع العقاري علي المدي الطويل يتاثر بتحركات اسعار الفائدة، والتي قد يكون لها تأثير متباين بين الشركات في نفس القطاع، فمنها من تاثر بالإيجاب إذا كانت مقترضة من النظام المصرفي لاستكمال مشاريعها، حيث يخفض من تكلفة التمويل، ومنها من كان يبيع بالتقسيط فيتأثر بالخفض المتوالي في ظهور تكلفة فروق أسعار علي الشركة تحملها، ولكن سيظل هذا القطاع من القطاعات المساهمة في النمو الاقتصادي للدوله وداعم لأداء مؤشرات البورصة في ظل رواج اقتصادي تنشدة الدوله واتاحه الفرصه للقطاع الخاص ان يقود قاطرة النمو.