عقد الملكية لا يكفي، كيف تتأكد أن الشقة خالية من قرارات التمكين؟
شراء شقة جديدة خطوة مهمة يسعى إليها كثيرون بحثًا عن الاستقرار، إلا أن هذه الخطوة قد تتحول إلى أزمة قانونية إذا اكتشف المشتري بعد إتمام الصفقة أن العقار كان مسكنًا للزوجية، أو أن هناك قرار تمكين صادرًا لصالح زوجة البائع أو مطلقته.
وفي هذا السياق، أوضح المستشار محمد هيبة، المحامي بالنقض، أن التأكد من سلامة ملكية العقار لا يكفي وحده قبل إتمام عملية الشراء، خاصة إذا كانت الشقة قد سبق استخدامها مسكنًا للزوجية، مؤكدًا ضرورة التحقق أيضًا من موقف الحيازة وأي نزاعات قانونية مرتبطة بالعقار.
الفرق بين الملكية والتمكين
وأوضح هيبة، أن قرار التمكين يتعلق بالحيازة والانتفاع بالمسكن في إطار النزاع الأسري، ولا يعني انتقال ملكية العقار إلى الزوجة، مشيرًا إلى أن وجود قرار تمكين لا يجعل الزوجة مالكة للشقة، وإنما يمنحها حق الحيازة وفقًا للقرار الصادر في هذا الشأن.
وأكد المستشار محمد هيبة،أن هذه النقطة تستوجب من المشتري إجراء فحص قانوني دقيق قبل إتمام الصفقة، حتى لا يجد نفسه مالكًا بعقد صحيح، لكنه يواجه في الوقت نفسه نزاعًا قائمًا على حيازة العقار.
كيف يتأكد المشتري من موقف الشقة؟
وأشار المستشار محمد هيبة إلى أن المشتري يجب أن يستعين بمحامٍ لإجراء فحص قانوني شامل للعقار، وعدم الاكتفاء بمراجعة سند الملكية أو الاستعلام من الشهر العقاري فقط.
ويشمل الفحص مراجعة تسلسل الملكية والمستندات الخاصة بالعقار، إلى جانب التحقق لدى الجهات المختصة من وجود محاضر أو منازعات حيازة أو طلبات أو قرارات تمكين مرتبطة بالشقة، خاصة إذا كانت قد سبق استخدامها مسكنًا للزوجية.
الاستعلام من الجهات المختصة
ولفت هيبه، إلى أن مسألة التمكين تختلف عن إثبات الملكية، ولذلك فإن ظهور العقار في مستندات الملكية بصورة سليمة لا يعني بالضرورة عدم وجود نزاع متعلق بالحيازة.
وأوضح هيبة أن التحقق من عدم وجود قرارات تمكين أو منازعات مرتبطة بالشقة يجب أن يتم من خلال الإجراءات القانونية المتاحة، وبواسطة محامٍ يتولى فحص موقف العقار لدى الجهات المختصة، بدلًا من الاعتماد على أقوال البائع وحدها.
إقرار من البائع داخل عقد البيع
وشدد المستشار محمد هيبة، على ضرورة أن يتضمن عقد البيع إقرارًا واضحًا من البائع بخلو العقار من أي حقوق للغير أو نزاعات أو قرارات تمكين، مع تحميله المسؤولية القانونية والتعاقدية كاملة حال ثبوت خلاف ذلك.
وأكد أن هذا الإقرار يمثل ضمانة مهمة للمشتري، لكنه لا يغني عن إجراء الفحص القانوني المستقل، لأن الهدف الأساسي هو اكتشاف أي مشكلة قبل دفع كامل قيمة العقار، وليس بعد إتمام الصفقة.
لا تدفع كامل الثمن قبل التأكد
وحذر المستشار محمد هيبة من الإسراع في دفع كامل قيمة الشقة قبل التأكد من سلامة موقفها القانوني، خصوصًا إذا كان العقار قد سبق أن كان مسكنًا للزوجية.
وأوضح أن المشتري قد يجد نفسه أمام نزاع لم يكن طرفًا فيه، رغم امتلاكه عقد بيع، وهو ما قد يترتب عليه الدخول في إجراءات قانونية معقدة كان من الممكن تفاديها من خلال الفحص المسبق.
5 خطوات لحماية المشتري
واختتم المستشار محمد هيبة بالتأكيد على ضرورة اتباع عدة خطوات قبل شراء أي شقة سبق أن كانت مسكنًا للزوجية..أبرزها فحص سند الملكية وتسلسلها، والتحقق من موقف الحيازة، والاستعلام عن وجود منازعات أو قرارات تمكين، والحصول على إقرار صريح من البائع، وعدم دفع كامل الثمن قبل التأكد من سلامة الموقف القانوني للعقار.