مطور: القدرة الشرائية والسيولة أبرز تحديات السوق العقاري

قال خالد ناصر، رئيس مجلس الإدارة والمدير الإقليمي لشركة ريـماكس: إن الفقاعة العقارية هي ازدياد في أسعار العقارات زيادة مضطردة بناءً على زيادة الطلب والمضاربات، وتحدث نتيجة لعدة عوامل شراء غير حقيقية، من ضمنها التسهيلات الائتمانية التي توفرها البنوك، والتي بالتالي تشجع العديد ممن لا يملكون قوة شرائية حقيقية على شراء العقارات، وبالتالي زيادة حجم الطلب في السوق العقارية.

وتابع: وتتسبب المضاربات الكاذبة المتضخمة في ارتفاع الاستثمارات في الأصول إلى ما هو أكثر من قيمتها الحقيقية، فهذه العوامل تؤدي إلى ارتفاع الأسعار بصورة مبالغ فيها، ولا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية، بسبب زيادة الطلب غير الأصيلة، وعندما يتراجع الطلب يؤدي ذلك إلى هبوط حاد في الأسعار وانهيار السوق العقارية، ما يسمى بالفقاعة العقارية.

وأضاف ناصر أن الوضع مختلف تماما في مصر، فنقطة التحول حدثت عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016، فارتفعت عائدات البنوك إلى 20% لامتصاص السيولة من السوق وإبطاء عجلة التضخم ومحاربة السوق السوداء، وادى تحرير سعر الصرف كذلك إلى ارتفاع أسعار مواد البناء، وأسعار الطاقة بنحو 200%، وارتفاع الجمارك على الصادرات من بعض مواد البناء، وتطبيق ضريبة القيمة المضافة مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 60% في 2017 ثم 40% في 2018 وأثر بالتالي على القدرة الشرائية للمواطن.

وأكد أن ما تمر به سوق العقارات في مصر بالتالي ليس فقاعة عقارية، لأنه نتيجة لارتفاع أسعار البناء والضرائب المستحدثة، وهذه كلها عوامل من غير المتوقع  أن تتغير في المستقبل القريب.

وأوضح ناصر أن السوق العقارية في مصر تعاني من بعض التحديات حاليًا تكمن في القدرة الشرائية والسيولة، فبالرغم من أن المطورين العقاريين يقدمون العديد من التسهيلات في تسديد اأاقساط، إلا أنها ما زالت تعتبر مرهقة للغالبية، كذلك تأثر السيولة بسبب ارتفاع الفوائد البنكية، وارتفاع أسعار العقارات مما يهدد بعائد استثماري غير مضمون عند إعادة البيع، والخوف من تذبذب سعر العملة، والضرائب العقارية، وعدم وجود صناديق استثمارية عقارية كبرى.